去年12月王先生从房屋中介公司手中租住了一两居室中的一间。不久后，赵先生租住了另一间。王先生和赵先生分别与中介签订的租赁合同中都未明确客厅等公用面积属租赁部分。今年1月，中介公司未经王先生和赵先生同意，将该两居室的客厅隔出一间小屋欲进行出租，王赵二人都觉得这样极大的防碍了自己的正常居住，向海淀“148”打来电话咨询：中介公司是否构成违约？

    分析：

    一、王、赵与中介公司签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。
    二、中介公司擅自改变房屋结构和功能是否构成违约，关键在于确定客厅是否属于王、赵承租的租赁物范围内。

    因北京市房价不断上涨，多人合租一房的情况越发普遍。虽然建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第九条规定“房屋的座落、面积、装修及设施状况”为租赁合同的必备条款，但在多人合租一房且分别签订租赁合同的情况下，上述规定在实践中执行中有一定的偏差，尤其是房屋的客厅、厨房、卫生间等公用部分的约定具有一定的技巧，因此导致这类租赁关系中租赁物的界定有一定的难度。王、赵与中介公司签订的合同中都没有对客厅、厨房、卫生间等公用部分进行约定，那这些公用部分是否属于他们的租赁范物呢？

    首先，法律上视一处房屋整体为一物，不把卧室、客厅、厨房等各部分视为单独的一物。

    其次，从房屋的结构、功能、使用惯例和生活习惯来看，客厅、厨房、卫生间等公用部分是实现正常生活起居的必要部分。而进行正常生活起居正是承租人使用租赁房屋的价值所在。换言之，王、赵租赁该住房就是为了能在该房屋中生活起居。如果这些公用部分因未明确属于租赁范围而认定不属于租赁物，则会导致承租人失去使用公用部分的权利基础，进而影响承租人实现使用租赁物的价值和目的，失去租赁关系建立的基础。

    因此，房屋整体为一物的特征及公用部分的结构、功能决定，客厅、厨房、卫生间等公用部分应属于租赁物范围内。所以，中介公司擅自隔断客厅出租的行为违反了《合同法》第201条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，构成违约。王、赵可以依据《合同法》107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，要求中介公司停止违约行为并赔偿损失。

    提示：因大中城市的高房价造成人们在生活中存在大量的合租需求，而相关法律法规在制定时都是将房屋整体视为一个物，未考虑到当前出现的多人分别签订合同合租一物的情况，这就给一些“精明”的出租人留下了可操作空间，利用化整为零的方法欲将房屋的公用部分排除在承租人的权利之外。所以，承租人在签订合同时，应在合同中尽量明确公用部分的使用权，以更好地维护自己的合法权益。

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